Règles de la cour de Phuket sur les baux sécurisés ou collectifs

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Règles de la cour de Phuket sur les baux sécurisés ou collectifs
27 Février
16:26 2015

Dans une décision de choc par la Cour civile de Phuket, soutenu par la Cour d'appel, de la Région 8,  il a été jugé que les soi-disant les "baux sécurisés" offerts par certains promoteurs immobiliers, afin de permettre aux étrangers d'obtenir un bail  de 90  ans, ne sont pas valides.

 Les termes peuvent sembler tentant, mais les tribunaux seront  d'accord?

L'affaire est maintenant d'aller à la Cour suprême.

Les Nouvelles  du correspondant juridique de Phuket, Jerrold Kippen, a révélé que non seulement, la structure a été jugé valide, mais la décision des tribunaux , peut signifier que le sous-jacent bail initial de 30 ans, même si elle est enregistrée auprès de l'Office des terres, est maintenant annulée - qu'elle a jamais existé, laissant à l'acheteur les mains vides.

M. Kippen a expliqué: «En règle générale les étrangers ne peuvent posséder des terres et les immeubles , mais il est possible pour les étrangers de les louer et c'est la raison pour laquelle, ceux-ci sont généralement commercialisés à des acheteurs étrangers sur une base de bail.

"En vertu de la loi thaïlandaise, la durée du bail maximale est de 30 ans, qui peut être renouvelée à l'expiration de ce terme".

"Les baux commercialisés aux étrangers fournissent généralement pour une durée initiale de 30 ans et deux renouvellement successives des termes supplémentaires de 30 ans".

"Cependant, le renouvellement d'un bail en Thaïlande est loin d'être assurée, même s'il est prévu dans le contrat de location original."

Il a expliqué que, pour surmonter ce problème du bail "sécurisée" ou "collectif" a été conçu et commercialisé aux étrangers. Cette disposition vise à assurer que le bail est renouvelé, deux fois, comme convenu à l'origine.

La façon dont cette «sécurité» est censé être fournie, est par l'acheteur non seulement de conclure un contrat de bail avec la société thaïlandaise qui possède des terres / l'appartement du développeur, mais entre également, un accord de parts de vente et d'achat d'actions qui contrôle la société thaïlandaise qui possède des terres / l'appartement, du développeur.

Maintenant, cependant, deux tribunaux thaïlandais ont conclu que le bail "sécurisé" est "vide" comme une question de droit.

Un contrat qui est jugé nul, est considéré comme n'ayant jamais existé.

Si d'autres tribunaux confirment les opinions de ces deux tribunaux, alors non seulement toute période de renouvellement des baux «sécurisé» seront invalides mais aussi les conditions de location actuelles.

"Ce serait le cas,  de savoir si un tel bail a déjà été enregistré", a déclaré M. Kippen.

«Pourquoi? Parce que la conclusion selon laquelle un bail est nulle, signifie qu'il n'a jamais légalement existé et, par conséquent, dans la mesure où la loi est concernée, un bail nul ne peut être, et n'aurait jamais pu être enregistré.

"Même si le bail juridiquement nul, passé par les formalités du bureau foncier de l'enregistrement, les frais d'inscription payés, les papiers signés et estampillés par les fonctionnaires de terres, il suffit de ne pas modifier, la non-existence juridique du bail vide, parce que, juridiquement, rien n'est arrivé par de tels actes. "

Dans le cas de test, maintenant dirigé pour la Cour suprême, les acheteurs ont conclu un bail "sécurisé" pour une structure du projet. Baux, dans ce cas pour les appartements, ont été enregistrées il y a plusieurs années.

Les locataires ont déposé une affaire civile contre le promoteur du projet, devant le tribunal civil pour protéger leurs droits au bail. Ni les acheteurs ni les loueurs-vendeurs, ont fait valoir que les contrats de location n'étaient pas valables.

Bien au contraire: ils ont tous deux invoqué, des dispositions des baux pour appuyer leurs arguments respectifs.

Cependant, le tribunal a décidé, que les baux donné,  était, l'accord parts- vente et d'achat pour les actions qui contrôlent la société thaïlandaise qui possède terrestres / appartements du développeur, étaient des accords effectivement fictifs, fait, pour dissimuler ce que  les parties avaient effectivement accepté: vendre et acheter de l'immobilier en question.

"L'article 155 du Code civil et commercial de la Thaïlande (CCC) prévoit que si deux parties concluent un accord fictif dans le but de dissimuler leur véritable entente, l'entente fictive est nulle".

"Il poursuit en indiquant que, bien que l'accord fictive est nul, l'accord caché que les parties ont effectivement fait, doit alors être évaluée en vertu des dispositions qui lui sont applicables", a expliqué M. Kippen.

"Dans ce cas, les tribunaux ont statué que les parties avaient conclu des contrats de location à travers le fictifs" sécurisé ", structure de bail et l'avaient fait pour cacher leur véritable accord pour vendre et acheter des propriétés."

Le tribunal,  a décidé que cela signifiait que les baux étaient nuls et que les dispositions de l'article 456 de la CCC appliqué aux accords de «vrais» de vente et d'achat.

L'article 456 prévoit, dans sa partie pertinente, qu '"une vente de biens immobiliers est vide à moins qu' elle soit faite par écrit et enregistré par le fonctionnaire compétent."

La cour a ensuite conclu que, puisque ces ventes n'ont pas été faites par écrit, ni enregistrées auprès du fonctionnaire compétent, eux aussi étaient nulles.

Cette décision, par un seul juge de tribunal de première instance, a ensuite fait appel à un panel de la cour d'appel de trois juges. La Cour d'appel a confirmé la décision du tribunal de première instance sur les mêmes motifs actuels et juridiques que le tribunal de première instance décrit ci-dessus:

- Le  Contrats de location "sécurisé" avec leurs contrats de location-plus-part-achat-vente étaient des accords fictifs destinés, à dissimuler les accords de cession-achat réelles pour l'immobilier; ainsi

- Les contrats de location et part-achat-vente étaient nuls; de même que

- Les accords de cession-achat réels dissimulés immobilier, parce qu'ils n'ont pas été faites par écrit ou enregistrés avec le fonctionnaire compétent.

"Compte tenu de ces nouvelles décisions en compte, le« bail sécurisé "non seulement ne peut, en rien  répondre à la réelle insécurité que votre bail à long terme ne sera pas renouvelé, mais il pourrait aussi avoir pour conséquence désastreuse que votre bail actuel pourrait être considéré juridiquement nulle », a déclaré M. Kippen.

"Et selon l'analyse de ces tribunaux, toute personne qui a déjà investi ou envisage d'investir dans une telle structure est confrontée à la perte immédiate de l'investissement."

Les bonnes nouvelles, dit-il, est que les baux sécurisés peuvent être restructurés pour assurer la sécurité du bail à long terme, légalement, et sans aucun inconvénient, audéveloppeur assurant les conditions prépayées  du renouvellement avec une hypothèque sur les terres concernées.

"C'est une structure juridique simple et directe qui assure la sécurité pour l'investisseur. Une «garantie» du bail peut être restructuré en cette alternative meilleure et véritablement sécurisé, avant qu'il ne soit trop tard.

"Comme toujours," at-il ajouté, "vous devriez engager des conseillers juridiques et fiscaux compétents pour mettre en œuvre cette structure de sécurité basé sur l'hypothèque, avec succès."

article de the Phuket News

Photo from - thephuketnews

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