PHUKET : Après avoir exprimé notre scepticisme sur l’effondrement des prix de l’immobilier à Phuket après cette pandémie de COVID-19, tout le monde n’a pas été convaincu. Après tout, les agences immobilières sont célèbres pour “vanter” le marché sans considérer les faits évidents.

Chez Knight Frank, l’une des plus grandes compagnies mondiale de consultants en immobilier, et célèbre pour ses analyses des marchés mondiaux, le directeur de Knight Franck Phuket, Nattha Kahapana, suggérait dans son dernier rapport qu’une fois les affaires revenues à la normale, les prix de l’immobilier ne baisseraient pas de plus de 5%, ce qui est une assez bonne nouvelle.

Certains pensent que c’est une prédiction très conservatrice, et anticipent une plus forte baisse, et nous devrons bientôt répondre à la question : La contraction économique mondiale aura t elle vraiment des conséquences plus conséquences sur le marché immobilier de Phuket que la récession que nous avons connu par le passé?

Nous convenons qu’aucune crise financière ne se ressemble, mais comme le dit l’adage “L’histoire ne se répète pas, mais souvent elle rime.” Avec plus d’une dizaine ‘d’évènements’ au cours des 20 dernières années – chacun ayant la possibilité de nuire au marché immobilier de Phuket – aucun crack ne s’est jamais produit. Au lieu de ça, chaque crise a vu la même stabilisation des courbes de prix. John Keats n’aurait pas pu parier sur une meilleure série de rimes.

Pour le dire clairement, il faudra plus compter sur Keynes que sur Keats. En d’autres termes, plus d’économie, et moins de poésie. Le plus facile, pour commencer est de discuter de l’inflation et de la déflation, et des forces qui les dirigent.

L’inflation et la déflation sont liées à l’offre totale de monnaie des marchés financiers, l’utilisation de la planche à billet créant de l’inflation, tandis que la réduction de la quantité de monnaie en circulation mène à la déflation. Dans la vie courante, l’inflation est vue comme trop d’argent pour le même nombre de produits à vendre, ce qui provoque l’augmentation des prix. Au contraire, la, déflation arrive pendant une contraction de l’économie, quand il y a moins d’argent pour le même nombre de produits à vendre, ce qui fait baisser les prix. 

La crise financière mondiale de 2008 était censée provoquer une contraction de l’économie et la pire déflation depuis la Grande Dépression. Cette déflation ne s’est jamais produite pour deux raisons :  leviers et stimulus.

Nombreux appareils financiers qui ont implosé en 2008 étaient en inflation, et l’économie mondiale n’a pas connu de contraction massive de l’offre de monnaie car beaucoup de cet argent n’existait pas vraiment. Tout comme un pari sportif n’a de valeur que lorsque l’on gagne, ces appareils financiers défectueux étaient extrêmement surévalués par rapport aux investissements réels. 

C’est une explication très simplifiée de ce qui a été une série complexe de ‘machinations financières’, mais il n’y a pas eu de déflation. Puisque 2008 impliquait une crise bancaire et des liquidités, les prix de l’immobilier ne se sont pas effondrés dans de nombreux pays, et les stimulus relancés ces marchés, certains d’entre eux atteignant des niveaux stratosphériques. Cette forte hausse des prix de l’immobilier a été soutenue par des taux d’intérêts extrêmement bas pour encourager l’emprunt.

Ces excès d’emprunts ne pouvant plus être soutenu a conduit aux problèmes du secteur immobilier il y a 12 ans. Les personnes dans l’impossibilité de rembourser les mensualités ont été saisies ou ont dû rendre leurs clés et quitter leur maisons.  Les prix de l’immobilier ont chuté car de moins en moins de personnes avaient accès aux crédits nécessaires pour acheter une maison, et ces dernières sont restées vides jusqu’à ce que le taux d’intérêt et la recapitalisation des banques ne revigore le marché.

En réponse au ralentissement actuel de l'économie, les stimulus, sur une échelle bien plus importante qu’en 2008, sont décidés dans de nombreux pays du monde. Avec l’injection de plusieurs billions de dollars dans les systèmes financiers, il est très probable que le monde évite la déflation. Et contrairement à 2008, ces stimulus de sauvetage concernent directement la protection des propriétaire. S’il n’y a pas de déflation, et si les programmes gouvernementaux assurent réellement aux propriétaires de ne pas ‘perdre’ leurs maisons, les prix de l’immobilier pourraient ne pas être affectés de la même manière qu’ils l’ont été il y a une dizaine d’année.

Pour connecter tout cela au marché immobilier de Phuket, l’état actuel des systèmes financiers mondiaux ne présente pas de risque inhérent aux prix de l’immobilier sur l'île. De plus, le rapport Knight mentionné ci dessus indique que 90% du marché des condos de Phuket dépend d’acheteurs étrangers qui payent en liquide.

Donc, systématiquement, nous ne sommes pas en danger de déflation mondiale, et l’absence d’emprunts pour les ‘freehold’ de Phuket signifie que même si un propriétaire perd son emploi pendant la crise du COVID-19, il ne sera pas obligé de vendre sa propriété.

Article original : Thai Residential / The Phuket News