THAÏLANDE : Ce que l’on entend le plus lorsque l’on lit ou discute d’étranger propriétaires en Thaïlande se résume à “Les étrangers peuvent acheter et devenir propriétaires en nom propre d’un condominium”.

Après avoir entendu cela, beaucoup d’étrangers déconnectent, et pensent que tous les autres détails ne seront qu’un charabia juridique ou du blabla de vendeur.

Dans les faits, il y a beaucoup de choses à savoir en ce qui concerne les condominiums thaïs, et mieux vaut s’informer avant même de commencer à chercher quoi acheter. Comme mes clients ne passent pas leur temps à consulter les publications juridiques et les lois, j’ai établi une petite liste de points juridiques et pratiques :

1. Seuls 49% de la Surface Déclarée d’un condominium peut être vendue à des étrangers

A Bangkok, cela ne risque pas d’avoir un gros impact car la plupart des acheteurs de condominiums à Bangkok sont thaïs. Même dans les condominiums populaires auprès des étrangers, il serait extraordinaire que le nombre de propriétaires étrangers soient plus élevé que le nombre de propriétaires thaïs. Vous vous demandez surement pourquoi cette loi existe, cela est dû à une ‘crainte’ et un protectionnisme qui existe dans beaucoup de pays d’Asie, pas uniquement en Thaïlande, qui vise à ‘contrôler’ les étrangers par les nombres et les pourcentages.

Dans d’autres villes, Phuket, Pattaya, Koh Samui, Chiang Mai ou Hua Hin, il est préférable d’être vigilant et de s’assurer que les ‘quotas’ d’étrangers sont respectés.

2. Les banques communiquent souvent sur leur financements, même envers les étrangers, mais au final, non

Ici je parle d'expérience personnelle et de celle de mes clients. Lors de mon premier investissement dans un condo à Bangkok, j’ai dû souscrire un prêt auprès de HSBC qui a été repris par la suite par une banque thaïe. Cet emprunt a dû être réalisé en devise car afin qu’un étranger achète en nom propre un condominium, il faut transférer des devises en Thaïlande et ainsi générer un ‘formulaire de transaction étrangère’ pour déclarer le titre de propriété au nom d’un étranger. Cela implique donc beaucoup de démarches de la part d’une banque simplement pour fournir un prêt immobilier. Les étrangers sont égalements perçus comme un risque par les banques thaïes qui ne veulent pas perdre du temps à ‘pourchasser’ des capitaux étrangers. Ainsi, une grande majorité du marché étranger fonctionne au cash, ce qui apporte un certaine stabilité au marché des condo.

Si vous êtes tentés de prendre un financement auprès d’une banque thaïe, sachez que les banques cherchent à s’assurer que vous êtes vraiment implantés en Thaïlande. Par exemple être marié à une thaïe est préférable du point de vue d’une banque thaïe; ou encore prouver posséder des capitaux en Thaïlande ou avoir un historique de paiements et de crédits en Thaïlande.

3. There is an oversupply of condominiums in Bangkok at the moment and rental yields are traditionally low in terms of % compared to more expensive Asian neighbors – Hong Kong and Singapore, and further afield

A condo in a prime rentable area at a high investment price can remain rentable due to its extremely useful location and amenities. If such condo has a 24 hour supermarket in the basement of the retail area and dozens of restaurants, as a condo building I am thinking of does have such amenities, then it will remain rentable for some time if the property is maintained. However, another condo at the end of the same ‘Soi’ and post building and delivery could remain unrented after many months and even if the rent is cut to 50% of the market price. Don’t just take my word for the state of the market for condo rentals in Bangkok, ask the agents.

In addition to this, the authorities are taking a closer eye at tax declarations and ‘cracking down’ on undeclared taxes – not just personal income tax, but the ‘business tax’ of 12.5% for renting units out. This all adds to the costs of investing and renting in a condo, and you must calculate this into your budget and forecasts to avoid living in fantasy land about dream returns.

3. Vous n’aurez pas votre mot à dire sur la gestion du condominium

A moins que vous n’achetiez plus de la moitié des voix attachées aux appartements du bâtiment vous serez en minorité quand il faudra s’exprimer sur les problèmes concernant les frais des espaces communs, l’utilisation des fonds destinés aux réparations, les changements de règlement ou les décisions de maintenance. Ne vous imaginez pas ‘faire entendre votre opinion’ lors d’une réunion de copropriétaires et faire changer les choses quant à l’orientation de la gestion. Les gestion dépend de la manière dont le promoteur a structuré la propriété, et si ce promoteur détient plusieurs appartements et un grand pourcentage des votes ou non, et si ce promoteur prévoit d'auto gérer ou de déléguer la gestion à une compagnie externe.

4. Attention à la publicité

Publicités mensongères, nous n’en avons pas besoin? Si vous voyez une superbe brochure marketing qui vous dit que le promoteur ‘doit livrer ce qu’il a légalement promis’, faites attention. Pour prendre un bon exemple, j’ai acheté un condo livré avec une ‘cave à vin privée et un rangement personnel sécurisé des bouteilles de vin’ pour chaque acheteur. De manière extraordinaire, et sans aucune honte, le promoteur a construit un pitoyable placard en bois avec des portes vitrées, sans verrou, installé à côté de quatre canapés dans un couloir commun et ouvert entre la piscine et la salle de sport. Il aurait été possible de faire cuire un oeuf sur le ‘placard à vin’ sans aucun problème.

Toutes ces annonces ne sont pas systématiquement des ‘films d’horreur’ et j’ai déjà acquis un condo décent san éléments manquants. Mais il faudra savoir trouver des compromis.

5. Préparer son achat pour une revente facile

Si vous achetez une condo en tant qu’étranger et payez cash, vous avez la possibilité de l’acheter via une compagnie étrangère et revendre la compagnie plus tard. Cela n’est judicieux que si le coût de création et de fonctionnement de cette compagnie étrangère est raisonnable et si cette compagnie est ‘revendable’. Il vaut mieux éviter ce genre de montage pour éviter la fiscalité.

Article original : Tanutam Thawan / The Thaiger